不動産コンサルティング

従来の売買仲介から、未利用地・低利用地の有効活用、不動産投資分析、不動産投資判断、ユーザーズエージェントまでお客様のご要望にあわせてトータルコンサルティングを提供させて頂きます。

不動産に関わるすべての判断はお客様の現在の生活や将来に大きく、そして重大な影響をもたらします。にもかかわらず、残念な事にわが国ではお客様方（消費者の皆様方）が不動産取引に必要な知識を学ぶ機会がほとんどありません。

不動産ほどプロと消費者の間に経験、知識、情報格差が大きい業界は稀であり、だからこそ私達には企業側の理論ではなく常に消費者側の立場に立ち公正で高い倫理観に基づき、エージェント･サービスの提供に徹する事が求められるのです。
私達は常にお客様のご意向に基づき、お客さまが不動産を購入、売却、管理経営、投資をされる際により良い判断、選択が出来ます様コンサルティングを行って参ります。

国土交通大臣の登録を受けている不動産コンサルタント（不動産コンサルティング技能登録者）が不動産に関する全てをサポート

売買仲介、不動産投資、不動産ソリューション（問題解決）等々・・・
従来の「営業」の立場ではなく高度な専門知識をもった「相談者・代理人」の立場でお客様とご一緒にお客様のご満足と利益のために多角的な提案を行います。不動産取引のことは、最初からプロのコンサルタントにお任せ下さい。
内容により無料サービスから有料サービスまで幅広いサービスメニューをご用意しています。あなたにとって本当に必要なサービスをお選び頂けます。

不動産コンサルティングは「信頼」と「安心」がモットーです！

不動産コンサルティングは狭き門

不動産コンサルティング試験は、国家資格である宅地建物取引主任者や不動産鑑定士でなければ受験することができず、 不動産コンサルティング技能登録者になるには、この試験に合格するだけでなく5年間の実務経験が必要となります。 ですから、不動産コンサルティング技能登録者であえれば、不動産に関してより幅広い知識と経験を有していると言えます。: ※試験は年に一度、択一式試験と記述式試験が行われ、事業、実務、法律、税制、建築から経済、記入までと
幅広い知識が問われています。

動産コンサルティングは他の資格にも繋がっています。

不動産コンサルティング技能登録者であれば、不動産投資について助言を行う「一般不動産投資顧問業」の登録が出来ます。
不動産コンサルティング技能登録者は、不動産小口化商品を扱う「不動産特定共同事業」における「業務管理者」となるための人的要件になっています。

不動産コンサルティングは教育体制も充実！

登録更新のために、下記の講習やレポート提出が義務付けられており、登録者は試験合格後も資質の向上を図っています。

専門教育

不動産コンサルティング技能登録者の資質の向上を図るため、不動産コンサルティング業務に係る専門分野
ごとのテーマや実例を学ぶ講習です。

コースの例

相続対策コース
土地有効活用実践コース借
地・借家コース
コンサルビジネスコース

不動産コンサルティングは全国組織です。

不動産コンサルティング制度は、国土交通大臣の認定を受け、（財）不動産流通近代化センターが審査・証明を行っています。さらに制度の普及・充実のために、各不動産業団体で構成される不動産コンサルティング中央協議会が置かれ、全国に地方協議会が設置され、会員の教育・サービスのほかお客様の信頼を得られるよう日々活動しています。

不動産コンサルティングは業務の事例が豊富です！

全国２６，０００人の登録者の方々が各方面のコンサルティングの分野において活躍されていますので、取扱っている事例は広範囲に亘っています。様々なお客様のご相談にお応えしています。

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不動産コンサルティング業務のフローチャート

不動産投資分析

不動産投資指標のうち、必ず抑えておくべき指標があります。そのうちのいくつかをご紹介致します。

DCR(デッド・カバレッジ・レシオ): NOI(ネット収入)/ADS(年間元利返済額)
正味賃料収入と借入金の実質返済額の比率を見ることによって安全性を確認する為の指標 1.3
さらに厳しく見れば1.5以上が望ましいとされる。
FCR(フリーアンドクリアリターン）: NOI/総コスト
※負債を考慮しない利回り
CCR(キャッシュオンキャッシュリターン): キャッシュフロー(NOI-ADS)/自己資金(エクイティ)
実質収入を実質投資額で除することによって本来の投資に対するリターンを求められる
※キャッシュフローとは簡単に言うと税引き前利益のこと
キャップレート: NOI/不動産の現在価値　※式で表すと左記の通りだが、実際にはいくらかの利回り設定で売り出せば売れると見込まれる利回り物件の立地や諸条件によって異なる為、指標としてよりは不動産の価値(V)を求める公式に使われることが多い

V＝I/R （I＝ネット収入、R＝キャップレート）
K%(ローンコンスタント): ADS/Loan balance(ローン残高)
レバレッジ効果を測定する際用いる指標
※K%がCCRより高い場合レバレッジは負(借入してもさしてメリットがない)ということ
IRR(internal rate of return) =内部収益率: 投資の始期から終期までのすべての収支を経過年数内で単年度平均利回りを計算したもの投資目標利率が内部収益率を下回れば投資適格との判断がなされることになる
※DCFによる投資計算: ＤＣＦ法は、投資対象不動産から将来生み出される純利益の総和を投資価格（収益価格）とする評価方法である。具体的には、投資期間中に得られる賃貸運用収益(純収益＝ＮＯＩ)と投資期間終了時点における転売処分損益との現在価値の総和を算定する。
現在、投資家が一般的に採用する収益還元法の最も代表的な算定方法である。
また不動産鑑定評価においても、証券化の対象となる不動産の評価にあたってはＤＣＦ法を重視する旨の留意事項が定められている。
ＤＣＦ法においては、投資対象不動産から将来得られるキャッシュフローを基に現在価値を求めるのに、割引率で割り引くという考え方を採用する。
これは将来の一万円は現時点では一万円の価値は無く、何らかの割引を行った9,500円や9,000円などの割引額で評価するのを適正とする考え方によるのである。
ペイバック(Payback period 資本回収期間) ＝自己資金/年間キャッシュフロー: 投資した資金を何年で回収できるかを分析するもの。

: 実際に上記のような分析表を使って、不動産投資の是非を判断しております。お気軽にご相談お問い合わせ下さい。